קניית דירות מכונס נכסים- הפרוצדורה. 

בכל פעם כאשר ישנה מצוקה כלשהי בתחום הדיור, רוכשים פוטנציאלים רבים פונים לתחום הדירות למכירה מכונס נכסים.        החשיפה שאותו שוק של דירות מקבל בשעת משבר גדלה. פופלריות זו היא מושא מאמר זה. המאמר יציג בצורה תמציתית את השחקנים הפועלים בפרוצדורה, מתי היא משתלמת ודברים נוספים שכדי לדעת בנושא.

כינוס נכסים נחשבת לדרך המהירה ביותר להחזר חוב הנמצא על נכס. חובות מסוגים שונים מצויים על נכסים, בניהם: חוב משכנתא, חוב על ירושה, עיקולים וחובות כאלו או אחרים הנמצאים על חברות שנתונות בתהליך של פירוק. כאשר בעל החוב לא מצליח לממש חובו, בעלי החוב רוצים לממש את החוב המגיע להם בצורה של מכירת הנכס. הזכאים לחוב רוצים לקבל את כספם בדרך המהירה ביותר, ולכן פונים לכונס נכסים. כאשר נכס מגיע לכונס נכסים, הוא מוערך על ידי שמאי. אותו שמאי מעריך את הנכס בצורה פחותה משום שהנכס צריך להימכר במהירות כדי שבעלי החוב יקבלו את כספם בצורה המהירה ביותר. בממוצע, השמאי מעריך את הנכס בכ-8% מתחת למחיר השוק הקיים. לאחר מכן, כונס הנכסים עורך התמחרות על הנכס. האדם שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר על אותו נכס, מקבל את הזכות לקנות אותו באותו מחיר.

כאשר לוקח המשכנתא לא מצליח לכסות את חובו, בעל שטר המשכנתא מגיש את השטר להוצאה לפועל. לחייב המשכנתא ישנם 20 ימים להתנגד למימוש השטר. במידה והחייב לא התנגד או שהתנגדותו לא התקבלה, רשם ההוצאה לפועל הוא זה שממנה את כונס הנכסים. על אותו כונס נכסים לידע את כל הקשורים לנכס ( יכול ויהיו : בעלי זכויות אחרים בנכס, דיירים מוגנים או חייבים אחרים ) על מינויו.  לאחר המינוי, על כונס הנכסים לבקש מביהמ"ש למנות לו שמאי, כדי שיעריך מחדש את הנכס (בצורה מופחתת). דו"ח של השמי צריך להגיע גם לחייב, ולזה ישנה האפשרות להביא חוו"ד נוסף של שמאי אחר. חשוב להעיר, כי כל פעולה של כונס הנכסים בנכס (בדרך כלל עו"ד) דרושה את אישורו של ההוצאה לפועל.

כונס הנכסים עורך התמחרות על הנכס. תהליך שדומה למכרז. אופן ההתמחרות קצת שונה מכונס לכונס ( על הסוגים השונים של התמחרות ועל טיפים בנושא יעסוק המאמר הבא). הכסף שמגיע מההתמחרות מגיע לבעלי החוב. עם זאת, נערכים ניקויים מסוימים. כונס הנכסים "מנקה" את הוצאותיו מהסכום אותו הוא מעביר לבעלי החוב. הוצאות כגון : פרסום הנכס, הוצאות התמכרות שונות, שכ"ט על פתיחת התיק וכו'. אין להתבלבל, הקונה שזכה בהתמחרות לא משלם את אותן הוצאות.

 כאשר אדם מציע את הסכום הגבוה ביותר על נכס בהתמחרות, הוא יחשב לזוכה. בטרם חותמים על הסכם המכר, לחייב המקורי קימת האופציה לקנות את הנכס באותו מחיר (המחיר שהציע הזוכה). בפרקטיקה, החייבים לא מבקשים לקנות את הנכס באותו סכום. במידה והיה לאותם חייבים את הכסף, הם היו ממשים את זכותם בשלב שמחיר הנכס היה נמוך יותר (לפני ההתמחרות בדר"כ). לאחר שהחייב וויתר על זכות זו, כונס הנכסים מודיע לקונה החדש שהסכם המכר יחתם רק לאחר שביהמ"ש וההוצאה לפועל יאשרו את ההתמחרות. בפרקטיקה, הקונה הוא היחידי החותם על הסכם המכר המותנה ( מותנה במתן האישורים), רק לאחר מתן האישורים הכונס חותם על הסכם המכר (להשלמת הקניה). 

ישנם רוכשים שרוצים לקחת משכנתא גם על דירות למכירה מכונס נכסים. אין פסול באפשרות זו, עם זאת, המשכנתא צריכה לקבל את אישורו של רשם ההוצאה לפועל. פרקטיקה זו גורמת לתהליך כולו להיות פופולרי. לא מדובר עוד רק בקונים שיש ברשותם יותר מדירה אחת. זוגות צעירים שרוצים לנסות להציע הצעה בהתמחרות יכולים לעשות זאת כיום בלי קשיים.